Los mayores rendimientos rara vez se obtienen cuando un mercado ya está
consolidado, sino cuando un país inicia su transformación. El Salvador está exactamente
en ese punto de inflexión: pasó de tener la tasa de homicidios más alta del mundo a ser
el territorio más seguro del hemisferio occidental en menos de una década. Ese giro
reordenó el mapa de riesgo de la región — y con él, el del capital inmobiliario.
Los datos de esta sección son públicos y verificables.
San Salvador desde la cordillera · volcán de San Vicente y lago de Ilopango al fondo
1.3/100k
Homicidios 2025
Contra 103 en 2015 · PNC / Fiscalía
+4.0%
Crecimiento del PIB 2025
FMI · proyección 3.2% para 2026
4.1M
Visitantes 2025
Récord histórico · +90% vs prepandemia
$3,635M
Divisas por turismo
11–14% del PIB según la fuente · MITUR
$5,000M
Construcción autorizada 2025
OPAMSS · +139% vs 2024
USD
Economía dolarizada
Sin riesgo cambiario desde 2001
El colapso de la violencia
Homicidios por cada 100,000 habitantes · fuente: PNC / Gabinete de Seguridad
Inversión en construcción autorizada · AMSS
Millones de USD aprobados por OPAMSS · 2026 es proyección oficial
2024
$2,102M
2025
$5,000M
2026 est.
$8,000M
Composición 2025
Habitacional
51.9%
Uso mixto
16.1%
Logística
13.3%
Turismo
12.7%
Comercial
6.0%
Educación y capital humano
$1,641.2M de presupuesto educativo 2026 (+6.54% interanual)
Primer país del mundo con tutoría con IA en todo el sistema público — alianza con xAI, diciembre 2025
Inteligencia Artificial y Finanzas incorporadas al bachillerato desde 2026
1.64 millones de tabletas y computadoras distribuidas 2021–2026
45 instituciones de educación superior activas
Economía y estabilidad
Dolarización plena desde 2001: cero riesgo cambiario para el inversionista extranjero
Ingresos fiscales en 26.1% del PIB, gasto a la baja — consolidación en marcha (FMI, 2025)
Remesas en niveles récord sosteniendo el consumo interno
Programa vigente con el FMI (Extended Fund Facility) como ancla de disciplina
El sector que más crece
Construcción +39% en 2025 — la rama de mayor expansión de la economía
87 torres activas en el Área Metropolitana de San Salvador (mayo 2026)
~500 iniciativas de construcción autorizadas en 2025
≈167,000 empleos activos en el sector
Ningún permiso de construcción denegado por OPAMSS en el periodo reportado de 2025
Turismo — el termómetro de la confianza internacional
Cuando millones de personas deciden
visitar un país, también aumentan las oportunidades de invertir en bienes raíces, comercio,
hotelería y servicios. Las llegadas de turistas crecieron más del 90% frente a los
niveles previos a la pandemia — uno de los mayores incrementos de la región.
Costa del Pacífico · arena volcánica y rompientes de clase mundial
Costa y naturaleza
Surf City, reconocida mundialmente por sus playas y competencias internacionales de surf
Más de 300 km de costa sobre el océano Pacífico
Volcanes, lagos y reservas naturales de gran riqueza ecológica
Cultura y ciudad
El renovado Centro Histórico de San Salvador, con una recuperación urbana notable
Rutas gastronómicas y pueblos con riqueza cultural
Sitios arqueológicos de la civilización maya
Qué significa para Aries
Un restaurante panorámico y un spa de longevidad en la corona no dependen solo del residente: capturan flujo turístico
El turismo médico es un mercado natural para la Etapa 4
La demanda de renta corta sube el valor de reventa de las unidades
Infraestructura — los cimientos del crecimiento
El país aceleró la modernización de su
infraestructura como estrategia nacional para atraer inversión extranjera y consolidarse como
centro regional de negocios, logística, turismo e innovación.
Conectividad
Aeropuerto Internacional San Óscar Arnulfo Romero y Galdámez: uno de los principales hubs de Centroamérica, con acceso a Norteamérica y Sudamérica
Red carretera que conecta ciudades, zonas industriales, puertos y destinos turísticos, en ampliación y modernización
Puertos estratégicos sobre el Pacífico para comercio internacional
Energía y digital
Amplia cobertura eléctrica con impulso a renovables: geotérmica, hidroeléctrica, solar y eólica
Expansión de fibra óptica e internet de alta velocidad
Digitalización de servicios públicos y privados
Proyectos estratégicos
Modernización del Aeropuerto Internacional
Desarrollo y expansión de Surf City
Ampliación de la red nacional de carreteras
Modernización de puertos y corredores logísticos
Infraestructura urbana y recuperación de espacios públicos
Inversión en energía y telecomunicaciones
Demanda corporativa regional · el motor de la Etapa 3
Capital humano — el talento que sostiene la demanda
Fuerza laboral
Más del 60% de la población se encuentra en edad productiva
Cada año miles de jóvenes se incorporan al mercado laboral
Demanda creciente de profesionales en tecnología, ingeniería, salud, negocios y servicios especializados
Inversión en programación, innovación, emprendimiento, inteligencia artificial e inglés como herramienta competitiva
Principales instituciones de educación superior
Universidad de El Salvador (UES)
Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA)
Escuela Superior de Economía y Negocios (ESEN)
Universidad Dr. José Matías Delgado (UJMD)
Universidad Don Bosco (UDB)
El mercado inmobiliario — y por qué valida exactamente este proyecto
A diferencia de mercados maduros donde
la plusvalía ya se materializó, El Salvador todavía ofrece activos con potencial de
apreciación. La demanda de desarrollos residenciales de alta calidad, uso mixto y espacios
comerciales modernos creció de forma significativa en San Salvador, Nuevo Cuscatlán,
Antiguo Cuscatlán, Santa Tecla y el corredor de Surf City.
El mercado ya se está moviendo hacia lo que ARIES District propone. La tendencia
documentada del sector es hacia desarrollos integrales que combinan residencia de alto
nivel, espacios corporativos, comercio y restaurantes, servicios médicos y áreas deportivas
y recreativas en un mismo entorno — respondiendo a un comprador que quiere vivir, trabajar y
disfrutar servicios sin moverse. Ese es, punto por punto, el masterplan de ARIES District y sus cuatro
etapas: torre residencial, centro deportivo, área recreativa, área ejecutiva y zona médica.
El proyecto no está inventando una categoría: está llegando temprano a la que ya se está
formando.
Recorrido aéreo del conjunto · las cuatro etapas en su implantación final
Qué impulsa el crecimiento
Mayor seguridad y confianza para invertir
Crecimiento sostenido del turismo
Incremento de la inversión nacional e internacional
Desarrollo de nueva infraestructura
El dólar como moneda oficial
Mayor demanda de vivienda premium y uso mixto
Quién compra
Inversionista extranjero atraído por el giro del país
Salvadoreños residentes en el exterior que vuelven a invertir en su país — la diáspora es un comprador estructural, no coyuntural
Comprador local premium que busca producto que hoy no existe
Corporativos regionales que necesitan espacio ejecutivo moderno
Segmentos con oportunidad
Vivienda residencial premium
Departamentos para inversión patrimonial
Oficinas corporativas y locales comerciales
Centros médicos privados
Proyectos turísticos
Desarrollos de uso mixto
Comparables del mercado — torres en ejecución en el AMSS
Precios desde, publicados a 2026.
ARIES District se posicionaría en el tercio superior por altura y en el tramo medio-alto por ticket.
Proyecto
Zona
Unidades
Niveles
Precio desde
Apartamentos Arela
San Benito
147
35
$700,000
Sentosa Residences 523
San Benito
88
—
$658,000
Casa 725
San Benito
91
—
$400,000
Reforma 150
San Benito
—
—
$309,186
Studio 89
Escalón
136
18
$248,500
Torre Nu La Mascota
La Mascota
153
—
$239,000
Condominio Altivo
Candelaria
120
—
$236,231
Torre Aria
Escalón
89
12
$231,442
Valto Ignis
San Antonio Abad
210
15
$200,000
Eleva 103
Paseo General Escalón
121
12
$151,500
ARIES DISTRICT
Por definir
140
40
≈$576,000*
*Estimación propia: 180 m² × $3,200/m². No es precio de lista. Fuente de comparables:
El Diario de Hoy y Diario El Mundo, 2026.
El benchmark — dónde se juega el lujo vertical en El Salvador
El producto premium del país está
concentrado en un corredor de pocos kilómetros: San Benito, Escalón, La Mascota y
Santa Elena. Ahí están los tickets de USD 400,000 a 700,000 y las torres más altas en
ejecución. Es contra ese conjunto que se mide ARIES District.
Referencia de tipología · torre residencial premium con terrazas continuas
Corredor premium del AMSS
Mapa esquemático · posición relativa de las zonas y de
los proyectos en ejecución. No es un plano topográfico.
Ultra premiumAltoMedio-alto
San Benito$658k – $700k+Escalon$197k – $248kLa Mascota$239kSan Francisco$150k – $210kSanta ElenaAntiguo CuscatlanArela · 35 niv · $700kSentosa 523 · $658kCasa 725 · $400kStudio 89 · 18 nivTorre Aria · 12 nivTorre NuARIES DISTRICTFuera del corredor · terreno en zona de montaña
Base cartografica (c) colaboradores de OpenStreetMap - anotaciones propias
Lectura del mapa. El ticket sube conforme el corredor avanza hacia el
poniente y hacia San Benito. ARIES District no compite dentro de ese corredor: se
posiciona fuera de la mancha urbana consolidada, con superficie para un distrito
de cuatro etapas que ninguna de esas torres puede ofrecer.
La consecuencia comercial. Fuera del corredor, el proyecto no puede apoyarse
en el precio de la zona: tiene que crear la zona. Eso exige más gasto de marca y
una preventa más larga, pero también deja todo el margen del suelo del lado del
desarrollador.
Referencia · fachada nocturna y terrazas iluminadasReferencia · concreto blanco y geometría curvaReferencia · volumetría y balcones continuos
La absorción — cuántas unidades por mes coloca el tramo de USD 500,000 a 700,000
El benchmark dice a qué precio se
vende. La absorción dice a qué velocidad. Es la variable que convierte un precio de
lista en un flujo de caja, y la que decide si 140 unidades son un negocio de tres años o de
seis. El Salvador no publica un estudio de absorción por segmento: ni OPAMSS, ni el
CNR, ni las cámaras del sector desagregan ventas mensuales por rango de ticket. Lo que sigue
es una estimación propia con método explícito, no un dato de mercado.
2.5u/mes
Absorción base por torre
Tramo $500k–$700k · escenario central
6u/mes
Absorción del tramo completo
Suma de las torres activas del segmento en el AMSS
$1.44M/mes
Venta mensual implícita
2.5 unidades × ticket promedio ≈ $576,000
56meses
Sell-out de las 140 unidades
A ritmo base, sin mezcla de tipologías
235u
Universo del tramo en ejecución
Arela 147 + Sentosa 523 88 · San Benito
Cómo se construye la cifra
Método de universo cerrado · no hay dato publicado que citar
1 · El universo. En el AMSS solo dos torres en ejecución venden arriba de
USD 500,000: Arela (147 unidades, desde $700k) y Sentosa Residences 523
(88 unidades, desde $658k). Total: 235 unidades compitiendo por el mismo comprador.
2 · El ciclo. Una torre premium de la región va de inicio de preventa a
entrega en 30 a 48 meses, y colocar el inventario remanente toma otro tramo.
Se toma 36 meses como ciclo de colocación central.
3 · La división. 235 unidades ÷ 36 meses ≈ 6.5 unidades por mes para
todo el tramo. Repartido entre dos torres activas: 2.5 a 3.5 por torre.
4 · El ajuste. ARIES District está fuera del corredor consolidado. Un
proyecto que crea zona arranca por debajo del ritmo del corredor. Por eso el escenario
base se fija en el piso del rango: 2.5 unidades/mes.
Tres escenarios de velocidad
Meses para colocar 140 unidades a ticket promedio de $576,000
Conservador
70 meses
Base
56 meses
Optimista
40 meses
Ritmo y venta mensual
2.0 u/mes
$1.15M
2.5 u/mes
$1.44M
3.5 u/mes
$2.02M
La consecuencia sobre el negocio. A ritmo base, un edificio de 140 unidades vendidas
todas al ticket de lujo tarda 56 meses en colocarse — más del doble de la ventana de
24 meses en la que se ofrece el retorno al inversionista. El retorno, por lo tanto,
no puede depender del sell-out: depende de la preventa y del crédito puente. Y la
palanca más directa para acelerar es la que ya está en los planos —
mezclar tipologías. Un mix con unidades de 75 y 110 m² baja el ticket de entrada,
amplía el universo de compradores más allá del tramo de $500k–$700k y sube la absorción
combinada por encima de 4 unidades/mes.
Estimación propia a partir del inventario publicado de las torres del tramo y de ciclos de
colocación típicos de torre premium en la región. No es un dato de mercado publicado.
Se valida con tres fuentes: registro de compraventas del CNR filtrado por rango de precio,
permisos y avance de OPAMSS, y confirmación directa de inventario colocado con los
desarrolladores de Arela y Sentosa 523. Hasta entonces, trátese como supuesto, no como hecho.
Lectura equilibrada del riesgo. Existe amplio reconocimiento internacional por la
reducción de la violencia y la criminalidad. Al mismo tiempo, diversas organizaciones
internacionales han expresado preocupaciones sobre el impacto de algunas medidas de seguridad
en materia de derechos humanos y debido proceso. Un inversionista institucional debe considerar
ambas perspectivas para hacer una evaluación integral del entorno. Este documento las presenta
juntas de forma deliberada: una tesis de inversión que solo muestra el lado favorable no
resiste el escrutinio de un comité de inversión.
La pieza que define la estructura de este negocio. El Decreto Legislativo 95 (publicado en el
Diario Oficial del 24 de septiembre de 2024, vigente desde el 8 de octubre de 2024) exime del
Impuesto sobre la Renta por hasta 15 años a los proyectos inmobiliarios de 35 niveles o más,
medidos desde el punto más bajo de la rasante de la calle. Aplica a la primera venta de
departamentos, oficinas y locales, y al arrendamiento con fines turísticos o comerciales.
La torre, con 40 niveles, califica. El beneficio debe solicitarse ante la DGII
antes de iniciar la construcción.
Fuentes:
Policía Nacional Civil y Fiscalía General de la República (homicidios 2025) ·
FMI, Article IV Consultation El Salvador 2025 y Banco Mundial (PIB) ·
Ministerio de Turismo, cierre 2025 (visitantes y divisas) ·
OPAMSS vía Diario El Mundo, Boom de construcción de vivienda en San Salvador 2026 ·
Ministerio de Educación y Presidencia de la República (educación, alianza xAI) ·
Asamblea Legislativa de El Salvador, Decreto 95/2024 · análisis de Consortium Legal y García & Bodán.
Cifras consultadas el 28 de julio de 2026. Contenido cualitativo de país integrado del documento El Salvador · puntos de inversión aportado por el socio del proyecto.
02 — EL PROYECTO
Un santuario vertical, no un edificio de departamentos
La torre de ARIES District lleva a El Salvador un lenguaje biofílico y brutalista-orgánico:
una torre escultórica de 40 niveles envuelta en un exoesqueleto de concreto blanco que libera
las plantas de columnas. Cada nivel se abre a vistas de 360° hacia la ciudad y los volcanes,
con terrazas plantadas, ventilación cruzada y luz natural en todos los espacios.
La corona aloja un restaurante panorámico y un spa de longevidad de última generación.
Plantas arquitectónicas — la torre
Anteproyecto desarrollado por
Julio César Sánchez Navarro y Alexis Robles. Las plantas definen el producto:
cuánto se vende, cómo circula y qué tan eficiente es cada nivel. Los planos del centro deportivo van aparte, en la sección de Fases: son dos estructuras independientes.
Nivel 1 — Lobby de triple altura y centro ejecutivo
Planta tipo — departamentos de 3 y 4 habitaciones (180 / 240 m²)
Planta tipo — departamentos de 1 y 2 habitaciones (75 / 110 m²)
Nivel típico — mezcla de 180 / 190 / 290 m²
Nivel 39 — Restaurante panorámico
Nivel 40 — Spa panorámico de longevidad
El proyecto en imágenes
Renders de anteproyecto — imágenes
conceptuales del lenguaje arquitectónico y del programa de amenidades.
La torre y su exoesqueleto orgánico · vista aéreaCorona: vela solar fotovoltaica, piscina y domoNivel 39 · Restaurante y bar panorámicoNivel 40 · Circuito termal e hidroterapiaDomo de sound healing y meditaciónResidencial · sala, comedor y cocina integradaRecámara principal con vestidor y terrazaCentro de deportes y bienestar · pádel y canchasResidencial · sala de doble altura con piscina privadaRecámara principal · vestidor y baño en suiteNivel 40 · circuito termal, sauna y duchasLa corona · spa panorámico y piscina de flotaciónLa torre al atardecer · silueta y corona sobre el doselCorte longitudinal · distribución por nivel y sistemas sustentablesElevación · sistema estructural y viabilidad sísmica
Corte longitudinal — 140 metros y sus sistemas
Toda la torre en una sola lámina: los
40 niveles con su distribución de producto, los tres sótanos, y los sistemas sustentables que
recorren el edificio de la cimentación a la corona.
Sistema resistente
Núcleo central de concreto reforzado — sistema primario ante sismo
Diagrid perimetral — sistema dual núcleo + perímetro
Outriggers y vigas cinturón en niveles de terraza para control de deriva
Losas postensadas de canto reducido en los voladizos de jardineras
Estructura de transferencia con piso blando controlado
Sismo y viento
Aislamiento sísmico en base y disipadores viscosos
La forma torsionada y afilada fragmenta el desprendimiento de vórtices y reduce la respuesta ante viento
Diseño por desempeño (ASCE 41 / PEER TBI) sobre la norma nacional
Estudio de amenaza sísmica específico de sitio
Cimentación y suelo
Pilas excavadas empotradas en roca volcánica competente
La Tierra Blanca Joven es material colapsable al saturarse: no se usa como estrato portante
Mejoramiento y confinamiento del suelo perimetral
Control de infiltración — la saturación de la TBJ reduce su resistencia al corte
Esto responde el riesgo técnico más caro del proyecto. La sismicidad y el suelo eran
el punto donde un comité de inversión pedía explicaciones. La lámina las da: sistema dual
con aislamiento en base, diseño por desempeño por encima de la norma nacional — que no
cubre edificios de gran altura — y una cimentación que reconoce y evita la Tierra Blanca
Joven, el estrato colapsable que ha causado los problemas más conocidos de cimentación
en el AMSS. Falta llenar el panel de datos técnicos con las cifras de cálculo.
Distribución vertical
N40 — Spa panorámico de longevidad
N39 — Restaurante panorámico
N31–38 — Residencias de 4 y 5 recámaras
N11–30 — Residencias de 3 y 4 recámaras
N02–10 — Residencias de 1 y 2 recámaras
PB — Lobby de triple altura y centro ejecutivo
Sistemas sustentables
Fotovoltaico integrado en fachada (BIPV) y vela solar
Cosecha de agua de lluvia a cisterna
Tratamiento de aguas grises para riego
Baterías de almacenamiento energético
Compostaje de residuos orgánicos
Geotermia de fuente somera
Por qué importa al inversionista
El escalonamiento de tipologías amplía el mercado: de 1 recámara en niveles bajos a 5 en los altos
Bajar el ticket de entrada acelera la preventa sin tocar el precio del producto alto
Los sistemas reducen el costo operativo del condominio y sostienen el precio de reventa
El diseño biofílico es el argumento de marca que ningún comparable del AMSS tiene
El acceso
Base de la torre · lobby de triple altura, espejos de agua y conexión al parque
Fine dining, bar isla, cava climatizada, show kitchen
920
920
N4–38
Residencial
35 niveles · 140 departamentos · 4 por nivel
920
32,200
N2–3
Amenidades del condominio
Gimnasio, yoga y pilates de uso privado de los residentes
920
1,840
N1
Lobby + centro ejecutivo
Triple altura, oficinas privadas, tres salas de juntas
920
920
S1–S4
Estacionamiento e instalaciones
≈300 cajones, MEP, cisternas
—
~9,000
TOTAL CONSTRUIDO
~45,800
ÁREA VENDIBLE RESIDENCIAL (140 × ~180 m²)
~25,200
Superficies aproximadas de anteproyecto. Placa tipo ≈ 920 m². Estacionamiento estimado a
~1.8 cajones por departamento. El centro deportivo y de bienestar es un edificio
independiente del masterplan, no forma parte de la torre; los niveles 2 y 3 alojan
únicamente amenidades de uso privado del condominio. Eficiencia de placa: 25,200 m² vendibles sobre 32,200 m²
residenciales construidos = 78.3%; el 21.7% restante es núcleo, circulación y ductos.
¿Cuántos departamentos salen de esos m²?
Los 25,200 m² vendibles son un dato
fijo del anteproyecto. El número de departamentos no: depende del tamaño promedio que
se decida vender. Es la decisión de producto más importante que queda abierta, porque mueve
el ticket, el universo de compradores y la velocidad de venta — sin mover un solo metro
cuadrado ni un dólar de ingreso.
25,200m²
Área vendible residencial
Constante en los tres escenarios
140u
Si todo es de 180 m²
Escenario del anteproyecto · 4 por nivel
166u
Con mix balanceado
Promedio 152 m² · ~4.7 por nivel
182u
Con peso en entrada
Promedio 138 m² · ~5.2 por nivel
$80.6M
Ingreso residencial
Igual en los tres · 25,200 m² × $3,200
Escenario
Tipologías
m² promedio
Deptos
Por nivel
Ticket promedio
A · Todo premium El anteproyecto tal como está
180 m² uniforme
180
140
4.0
$576,000
B · Mix balanceado Recomendado
34×75 · 50×110 · 49×180 · 25×240 · 8×290
152
166
4.7
$486,000
C · Peso en entrada Máxima velocidad de venta
55×75 · 55×110 · 45×180 · 20×240 · 7×290
138
182
5.2
$441,000
Lo que gana el escenario B
26 departamentos más — 26 tickets adicionales del mismo inventario
El ticket promedio baja de $576k a $486k: sale del tramo estrecho de $500k–$700k, donde solo compiten dos torres y el comprador es escaso
Las 84 unidades de 75 y 110 m² entran al tramo de $240k a $352k, que es donde está el grueso de la demanda del AMSS
Sube la absorción combinada por encima de 4 unidades/mes y acorta el sell-out de 56 a ≈40 meses
El ingreso residencial no cambia: $80.6M en los tres escenarios
Lo que cuesta
Más unidades = más núcleos húmedos, más puertas, más cocinas por m²: el costo de obra por m² sube entre 4% y 8%
Más cajones de estacionamiento por m² vendible — a 1.8 por depto, el escenario C pide ≈330 cajones contra 250
Más elevadores o mayor frecuencia de servicio para 5.2 unidades por nivel
Un edificio con unidades de 75 m² junto a penthouses de 290 m² diluye el posicionamiento de lujo si no se separa por niveles o por acceso
Mitigación: zonificar en vertical — entrada en los niveles bajos, premium arriba, con lobby y elevadores diferenciados
La decisión que hay que tomar antes del primer plano ejecutivo. Los tres escenarios
venden los mismos 25,200 m² por los mismos $80.6M. La diferencia no está en el ingreso, sino
en cuándo entra: 140 unidades de ticket alto tardan 56 meses en colocarse; 166 con mix
balanceado, ≈40. Cambiar la mezcla después de arrancar la estructura implica rehacer núcleos
húmedos e instalaciones — es una decisión de anteproyecto, no de obra.
Los conteos se derivan del área vendible de anteproyecto (25,200 m²) y de las seis tipologías
que ya aparecen en las plantas: 75, 110, 180, 190, 240 y 290 m². Los escenarios B y C cierran
en 25,190 y 25,105 m² respectivamente — dentro del ±0.4% de tolerancia del anteproyecto.
Tickets calculados a $3,200/m², el mismo precio del modelo financiero. Cifras de producto,
no de lista de precios.
03 — DESARROLLO POR ETAPAS
Cuatro etapas, veinticuatro meses cada una
El conjunto no se construye de una vez: se despliega en cuatro etapas
consecutivas de 24 meses. Cada etapa se vende, se cobra y se entrega antes de comprometer
la siguiente. La torre ancla el valor; los centros satélite lo multiplican.
01
Ancla del proyecto
Torre de 40 niveles + centro deportivo
La torre completa con sus cuatro sótanos de estacionamiento,
más el centro de deportes y bienestar. Es la etapa que define el valor de todo el
conjunto y la que activa la exención de ISR por 35+ niveles.
140 departamentos · ~25,200 m² vendibles
4 sótanos · ≈300 cajones
Lobby triple altura + centro ejecutivo
Restaurante y spa en la corona
Gimnasio, HYROX, yoga, pádel
Terreno objetivo: ~1 hectárea
24meses · Mes 0 → 24
Preventa desde el mes 6.
Escrituración y entrega a partir del mes 22.
02
Tráfico y vida urbana
Área recreativa y de ocio
El motor de afluencia del conjunto: centro comercial, cines,
restaurantes y zona infantil. Convierte la torre en destino y sostiene el valor de
reventa de las unidades de la Etapa 1.
Centro comercial y galería de tiendas
Complejo de cines
Corredor gastronómico
Ludoteca y área de niños
Plaza y áreas de evento
Modelo mixto: venta de locales + renta
24meses · Mes 24 → 48
Arranca con el flujo liberado
por la Etapa 1.
03
Ingreso recurrente
Área ejecutiva
Oficinas corporativas, coworking y centro de convenciones.
El componente que genera renta estable de largo plazo y que también entra en el
beneficio fiscal si se estructura correctamente.
Oficinas corporativas en renta y venta
Coworking y oficinas de servicio
Centro de convenciones y salas
Business center y servicios
Estacionamiento ejecutivo
Perfil de inquilino: corporativo regional
24meses · Mes 48 → 72
Prearrendamiento antes de
iniciar obra.
04
Mayor margen por m²
Zona médica
Torre médica y clínica de longevidad, conectada al spa de
la corona. Es el uso con mayor valor por metro cuadrado y el que cierra la tesis de
"longevidad" como marca del conjunto.
Consultorios y torre médica
Clínica de longevidad y biomarcadores
Imagenología y laboratorio
Cirugía ambulatoria
Farmacia y servicios de apoyo
Turismo médico como mercado secundario
24meses · Mes 72 → 96
Venta de consultorios en
preventa a médicos y grupos.
Centro de Deportes y Bienestar · recorrido del edificio y sus canchas
Centro de Deportes y Bienestar — planos
La Etapa 1 son dos estructuras
independientes que se construyen en paralelo: la torre y este centro. No comparten
cimentación ni núcleo, y por eso llevan proyecto, presupuesto y permiso separados. Lo que
comparten es calendario y la misma ronda de capital.
Por qué importa la separación. Al ser edificios independientes, el centro deportivo
puede arrancar, terminarse y abrir antes que la torre. Eso da algo que casi ningún
desarrollo vertical tiene en preventa: un activo terminado que el comprador puede visitar
y usar mientras su departamento sigue en obra. Es el mejor argumento de venta de la Etapa 1.
Planta baja — zonificación completa 1:200
Planta de conjunto — implantación y accesos
Deporte
Patio deportivo hundido con tres canchas
Gimnasio de fuerza y peso libre
Zona de CrossFit / HYROX con carril de césped
Estudio de yoga y pilates
Bienestar
Vestidores con sauna y baño de vapor
Área de recuperación y fisioterapia
Lobby, recepción y barra de jugos
Terrazas ajardinadas y cubiertas verdes
Operación
Oficinas administrativas
Núcleo de instalaciones y MEP independiente
Captación solar en cubierta
Acceso propio desde la vialidad del conjunto
Zona funcional · CrossFit, HYROX y carril de céspedGimnasio de máquinas · vista a la torrePista interior y zona de entrenamientoEstudio de yoga y pilates
El distrito completo
Las cuatro etapas terminadas: la torre
ancla y sus centros satélite conectados por el parque. Así se ve ARIES District cuando el
masterplan está construido.
El conjunto y sus centros satélite · implantación de las cuatro etapas
Cronograma maestro — 96 meses
Ocho años del arranque a la última
entrega. Cada etapa se cobra antes de comprometer la siguiente, y los hitos de abajo son
los que no se pueden mover sin romper el modelo.
Mes 024487296
Etapa 1 · Torre + deportivo
24 meses
Etapa 2 · Recreativa y ocio
24 meses
Etapa 3 · Ejecutiva
24 meses
Etapa 4 · Médica
24 meses
Hitos de la Etapa 1
DGII · mes 0Preventa · mes 6Puente · mes 12Entrega · mes 22
La solicitud del beneficio fiscal ante la DGII va en el mes 0 y antes de cualquier obra:
es el único hito de este cronograma que, si se pasa por alto, no tiene remedio posterior.
El terreno
Predio identificado para la Etapa 1,
de aproximadamente una hectárea, en un entorno natural con acceso desde la vía
principal. La compra está prevista en el orden de USD 500,000 y se encuentra en
negociación; se busca que ingrese al proyecto como aportación en especie.
Predio · ~1 haMancha urbana consolidadaCordillera boscosaDesarrollos residencialesContexto satelital de la zona · borde entre la mancha urbana y la cordillera
Lo que el entorno aporta al proyecto
Superficie continua de ~1 ha, suficiente para la torre y sus cuatro sótanos
Entorno arbolado — coherente con el lenguaje biofílico del anteproyecto y con las terrazas plantadas
Acceso definido desde la vía principal
Reserva de suelo alrededor para las etapas 2, 3 y 4 del masterplan
La vista satelital es de contexto: sitúa el tipo de emplazamiento, en el borde entre la
mancha urbana y la cordillera. El polígono es indicativo — el levantamiento topográfico
del predio está pendiente.
Tres cosas que hay que confirmar antes de cerrar la compra.
1) La calificación de lugar del predio: si admite 40 niveles y con qué coeficiente
de ocupación. 2) Qué autoridad tiene jurisdicción — si el terreno está fuera del Área
Metropolitana de San Salvador, el trámite no va por OPAMSS sino por el VMVDU, con
plazos y requisitos distintos. 3) Factibilidades de agua y energía para 140
departamentos más amenidades en una zona sin infraestructura urbana consolidada:
es el riesgo técnico más caro de este proyecto.
Nota de planeación. El programa y las superficies de las Etapas 2, 3 y 4 están definidos a
nivel de intención, no de anteproyecto. Las cifras que el simulador usa para esas etapas son
supuestos de planeación explícitos y deben sustituirse cuando exista el programa arquitectónico.
La Etapa 1 sí está respaldada por anteproyecto y cuadro de áreas.
04 — INVERSIONISTAS
Dos caminos para el mismo capital
ARIES District ofrece un modelo de inversión diseñado para reducir el riesgo,
generar plusvalía y dar alternativas claras de salida. El inversionista elige el esquema que
mejor se adapta a sus objetivos: convertirse en propietario de activos con alta plusvalía,
o recibir un retorno financiero en efectivo.
Modelo 1
Retorno en unidades residenciales
El inversionista recibe departamentos a precio de preventa equivalentes al monto de
su inversión más el rendimiento acordado. Transforma una inversión financiera en un activo
inmobiliario con alto potencial de apreciación.
Compra al precio más bajo del proyecto
Obtiene la plusvalía generada durante la construcción
Puede vender inmediatamente al concluir la obra
Royal Muuk comercializa las unidades con su red de brokers internacionales
El inversionista solo cubre la comisión comercial del 5% al momento de la venta
Ganancia ilimitada, según el comportamiento del mercado
Modelo 2
Retorno en efectivo
El inversionista recibe su capital invertido más un 30% de utilidad. El pago se
realiza una vez comercializadas las unidades destinadas a la recuperación del capital del
proyecto. Orientado a quien prefiere liquidez sin administrar activos inmobiliarios.
Recuperación de capital en efectivo
Utilidad fija del 30% sobre la inversión
Pago directo, sin gestión de activos
Sin exposición al ritmo de venta posterior a la obra
Sin participación en el crecimiento adicional del proyecto
Liquidez predecible
Concepto
Modelo 1 · Unidades
Modelo 2 · Efectivo
Recuperación de capital
Departamentos
Efectivo
Ganancia
Plusvalía inmobiliaria
30% en efectivo
Potencial de utilidad
Ilimitado, según mercado
Fijo (30%)
Liquidez
Al vender las unidades
Pago directo
Participación en el crecimiento del proyecto
Sí
No
Simulador — cómo responde el proyecto
Mueva los controles y observe el
capital requerido, el retorno bajo cada modelo, la utilidad remanente y el flujo por semestre.
Todos los supuestos están a la vista y son editables.
$29.6MCapital desplegado en esta etapa
$8.9MSu retorno
1.30×Múltiplo sobre el capital
14.0%Rendimiento anualizado
Comparativo de los dos modelos con estos parámetros
Mismo capital, dos salidas distintas
Modelo 1 · Unidades
—
Modelo 2 · Efectivo — capital + 30% de utilidad
—
Diferencia a favor del Modelo 1
—
—
—
Cuenta del proyecto — Etapa 1
Todas las cifras en dólares · el modelo es una simulación, no una oferta
Ingresos por venta
—
Costo directo de obra
—
Terreno
—
Indirectos, proyecto y licencias (14%)
—
Comercialización (5% sobre venta)
—
Costo financiero del puente
—
Utilidad antes de impuestos
—
ISR que se pagaría sin el Decreto 95 (30%)
—
Utilidad neta con exención vigente
—
— menos retorno al inversionista
—
Remanente para el desarrollador y el grupo
—
—
Flujo de caja del proyecto por semestre
Barras claras: entradas · barras grises: salidas de obra
El capital de arranque cubre terreno, proyecto, licencias y estructura hasta
que la preventa alcanza el punto de equilibrio. A partir de ahí el proyecto se
autofinancia con cobranza y disposiciones del crédito puente.
Estructura de fondeo — de dónde sale cada dólar
El fondo de inversionistas no tiene que cubrir el 100% del costo
Capital
45%
Preventa
30%
Crédito puente
25%
—
Cómo leer este simulador. Es una herramienta de estructuración, no una oferta de inversión.
Los supuestos de precio de venta y costo de obra son estimaciones de mercado a julio de 2026 y
deben validarse con presupuesto de obra local y estudio de precios en sitio antes de cualquier
compromiso. El terreno está en negociación y no hay costo confirmado.
05 — ANÁLISIS DE VIABILIDAD
Las cuatro pruebas que este proyecto tiene que pasar
Un proyecto no es viable porque el render sea bello. Es viable cuando cierra
comercial, técnica, financiera y legalmente al mismo tiempo. Aquí está cada prueba con su
veredicto y con lo que falta por resolver.
Comercial · favorable con matices
¿Hay quién compre?
El AMSS tiene 87 torres activas y 24 proyectos residenciales en ejecución. El segmento
premium está concentrado en San Benito y Escalón, con tickets confirmados de
$658,000 (Sentosa 523) y desde $700,000 (Arela, 35 niveles, 147 unidades). El ticket
estimado de Aries — 180 m² a ~$3,200/m² ≈ $576,000 — se ubica por debajo de sus
comparables directos de mayor altura, lo que es una ventaja de posicionamiento.
A favor: ninguno de los comparables ofrece spa de longevidad, restaurante panorámico y centro deportivo integrados
A favor: 40 niveles lo convertirían en referente de skyline — valor de marca
En contra: 140 unidades de 180 m² es mucha superficie grande para un solo mercado
Recomendación: mezclar tipologías. Los planos ya contemplan 75, 110, 180, 190, 240 y 290 m². Un mix con unidades de entrada baja el ticket, acelera la preventa y reduce el riesgo de absorción
Técnica · dos rutas posibles
¿Se puede construir?
La ruta de permisos depende de dónde caiga el predio, y eso todavía no está confirmado.
Además, desde 2024 existe la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción
(DOT), que se volvió pieza central de las autorizaciones para proyectos nuevos,
mientras las municipalidades y OPAMSS siguen siendo actores clave en lo territorial y
técnico. Hay que resolver la jurisdicción antes de calendarizar nada.
Ruta A — dentro del AMSS: OPAMSS. Calificación de lugar → línea de construcción →
revisión vial → factibilidad de aguas lluvias → permiso de construcción → recepción de obra.
De 10 a 16 semanas con expediente bien preparado; cada entrega incompleta suma 2 a 4 semanas
Ruta B — fuera del AMSS: competencia del Ministerio de Vivienda (ex VMVDU) y de
la municipalidad correspondiente, con oficinas de planificación propias por región
(OPLAGEST, ODUAMSO, OPVSA, AMUSDELI según el territorio). Procesos similares pero
no idénticos, y con plazos distintos
Crítico: confirmar que la calificación de lugar admite 40 niveles y el coeficiente de ocupación necesario
Crítico: factibilidades de agua (ANDA) y energía para 140 departamentos más amenidades — en zona sin infraestructura urbana consolidada esto puede exigir obra externa costosa
Crítico: estudio de suelos y diseño sísmico — El Salvador es zona de alta sismicidad y volcánica
Pendiente: el exoesqueleto de concreto blanco es estructuralmente ambicioso; requiere validación de un estructurista antes de presupuestar
Pendiente: revisión vial e impacto ambiental (MARN) por ≈300 cajones más los usos comerciales de las etapas posteriores
Financiera · condicionada
¿Los números cierran?
El margen del proyecto depende de dos variables por encima de todas las demás: el precio
de venta por m² alcanzable en la zona del predio y el costo real de obra de una estructura
no convencional. Con los supuestos base, la utilidad cubre el retorno del inversionista
y deja remanente — pero el colchón es estrecho y desaparece si el costo de obra se
desborda 15%.
El retorno de 30% a 24 meses equivale a ≈14% anual: competitivo frente a una hipoteca local desde 6.75%
La exención de ISR por 15 años es lo que hace que ese 30% sea pagable — sin ella el margen no alcanza
El fondo no debe ser 100% capital: preventa y crédito puente reducen el capital en riesgo y suben el retorno por dólar
Falta: presupuesto de obra por partidas con precios de El Salvador, no estimación por m²
La absorción base estimada es de 2.5 unidades/mes en el tramo de $500k–$700k: 56 meses de sell-out, muy por encima de la ventana de 24 meses del retorno
Falta: validar esa absorción con datos duros — compraventas del CNR por rango de precio e inventario colocado confirmado por Arela y Sentosa 523
Legal · favorable
¿El marco lo permite?
El entorno legal es hoy el punto más fuerte del proyecto. El Decreto 95/2024 fue escrito
precisamente para incentivar torres como esta, y la Ley para el Fomento de la Expansión de
las Inversiones (2025) agrega créditos tributarios de 10% a 30% del ISR según el monto
invertido.
Exención de ISR hasta 15 años para proyectos de 35+ niveles — Aries califica con 40
Se solicita ante la DGII antes de iniciar obra: es un hito irreversible del cronograma
Aplica a primera venta de departamentos, oficinas y locales, y a arrendamiento turístico o comercial
Economía dolarizada: sin riesgo cambiario ni control de cambios para repatriar utilidades
La inversión extranjera se registra ante el Ministerio de Economía con resumen financiero certificado por contador público salvadoreño
Pendiente: definir el vehículo (sociedad salvadoreña, fideicomiso o coinversión) y el régimen de condominio antes de la primera preventa
06 — ESTRATEGIA DE EJECUCIÓN
Del capital semilla a la entrega
La secuencia importa más que el monto. Cada peldaño desbloquea el siguiente y
reduce el capital en riesgo del inversionista.
A
Meses −6 a 0
Capital de arranque
Terreno, anteproyecto ejecutivo, estudios de suelo y sísmico, calificación de lugar,
solicitud del beneficio fiscal ante la DGII y constitución del vehículo. Es el tramo de
mayor riesgo y el que exige capital propio o de socios fundadores.
Terreno: ~$500,000 previstos
Anteproyecto y ejecutivo
Estudios y factibilidades
Registro ante la DGII
Vehículo legal y contable
Caseta y sala de ventas
~8%del costo total
B
Meses 0 a 6
Captación de inversión
Con permisos en mano y beneficio fiscal solicitado, el proyecto vale más y el capital
entra a mejor precio. Este Investment Book es la herramienta de esta etapa.
Ronda con inversionistas ancla
Cierre del vehículo de coinversión
Contratos de aportación
Definición del waterfall
Garantías y prelación
Primer llamado de capital
Ancla2 a 4 inversionistas
C
Meses 6 a 14
Preventa
Lanzamiento con descuento por etapa de obra. La preventa es la fuente de fondeo más
barata que existe: no cobra intereses ni diluye. La meta es alcanzar el porcentaje
que el banco exige para liberar el crédito puente.
Precio de lanzamiento: −18% a −22%
Enganche 20–30% en parcialidades
Brokers locales con comisión escalonada
Departamento muestra y recorridos
Objetivo: 30–40% vendido al mes 12
Fideicomiso de recursos de compradores
30–40%vendido antes del puente
D
Meses 12 a 24
Crédito puente y obra
Con preventa comprobada y avance de obra, la banca local financia el tramo de mayor
costo. Recomendación: solicitar el puente cuando la obra alcance 25% a 30% de avance
y la preventa el 30% — es el punto donde el banco ofrece mejores condiciones y el
desarrollador conserva control.
Disposiciones contra avance verificado
Supervisión externa del banco
Amortización con escrituración
Hipoteca liberada por unidad
Referencia de tasas locales: desde 6.75%
Reserva de contingencia 5%
25–30%de avance de obra
06 — PIPELINE DEL NEGOCIO
Cinco estaciones del capital, de la firma del terreno a la salida del
inversionista. Cada una tiene su fuente de dinero, su condición de avance y su riesgo.
Haga clic en cualquier estación para ver el detalle.
Cómo se financia y cómo se sale
Alto riesgo · capital propio
Capital semilla
—
—Capital comprometido
—Del costo total
—Nivel de riesgo
Condición para avanzar—
De dónde sale cada dólar
La mezcla de fondeo cambia a lo largo
de la obra. El capital del inversionista solo carga el arranque; a partir del mes 12 la
preventa y el crédito puente sostienen la construcción. Esa es la razón por la que el
capital en riesgo es una fracción del costo total.
100%75%50%25%0
Capital del inversionistaPreventa cobradaCrédito puenteFlujo propio del proyecto
Punto de equilibrio
¿En qué momento el proyecto deja de
deber y empieza a ganar? Con un ticket promedio de USD 700,000 por departamento, esta
es la unidad exacta en la que se cruza la línea. Mueva el ticket y vea cómo se desplaza.
—Unidades para equilibrio
—Del inventario
—Utilidad al vender todo
—Margen sobre ventas
—
Estructura legal recomendada
Ninguna de estas piezas es opcional si
entra capital de terceros. El orden importa: el vehículo se constituye antes del primer
llamado de capital, y el beneficio fiscal se solicita antes de la primera excavación.
Vehículo del proyecto
Sociedad salvadoreña de propósito único
Una sociedad por proyecto, constituida en El Salvador, titular del terreno y del permiso
de construcción. Aísla el riesgo de ARIES District de cualquier otra operación del grupo
y permite que el inversionista entre a una estructura limpia y auditable.
Registro de la inversión extranjera ante el Ministerio de Economía, con resumen
financiero certificado por contador público salvadoreño
Solicitud del beneficio del Decreto 95 ante la DGII antes de iniciar obra
Régimen de condominio inscrito antes de la primera escritura de preventa
Contabilidad y auditoría externa anual desde el primer ejercicio
Protección del comprador y del capital
Fideicomiso de administración
Los anticipos de preventa no entran a la caja del desarrollador: entran a una cuenta
restringida o fideicomiso que solo libera contra avance de obra verificado. Es lo que
hace vendible la preventa a un comprador informado y lo que exige la banca para el
crédito puente.
Liberación de recursos contra avance certificado por supervisor externo
Hipoteca del terreno a favor del banco, liberada por unidad al escriturar
Cuenta separada por etapa: el dinero de la Etapa 1 no financia la Etapa 2
Reserva de contingencia del 5% inmovilizada sin autorización del comité
Cómo entra el inversionista
Aportación de capital a la sociedad de propósito único, con acciones preferentes
Contrato de aportación con waterfall escrito: primero retorno de capital, después preferente, después reparto
Tope explícito del Modelo 1 (unidades) para no comprometer el inventario
Derechos de información: reporte mensual de flujo y avance
Cómo entra el terreno
Aportación en especie a cambio de participación, o compra directa
Avalúo independiente antes de fijar el valor de aportación
Condicionar el cierre a la calificación de lugar favorable
Opción de compra con plazo mientras se resuelven factibilidades
Gobierno del proyecto
Comité con representación del capital y del desarrollador
Decisiones reservadas: cambios de programa, sobrecostos >5%, precios de lista, disposiciones del puente
Calendario de llamados de capital acordado desde el inicio
Auditoría externa y un solo tablero de indicadores
Las tres rutas de salida
El inversionista elige cómo recupera su
capital. Las tres se pueden combinar en un mismo tramo, y esa flexibilidad es lo que hace
colocable el levantamiento.
A
Salida en efectivo
Capital más 30% de utilidad, pagado una vez comercializadas las unidades destinadas a
recuperación de capital.
Liquidez predecible · sin gestión
B
Salida en unidades
Departamentos a precio de preventa por el valor de su inversión más el rendimiento.
Royal Muuk los comercializa; el inversionista solo cubre el 5% de comisión.
Potencial ilimitado · asume mercado
C
Sociedad en el centro deportivo
Participación en la sociedad operadora del centro deportivo y de bienestar: un activo
que no se vende, que genera ingreso recurrente por membresías y servicios, y que
se revaloriza con las etapas siguientes del distrito.
Renta perpetua · horizonte largo
La ruta C todavía no tiene números. Convertir el centro deportivo en vehículo de salida
exige antes un modelo de operación: cuántas membresías, a qué precio, con qué costo operativo
y qué margen. Sin esa corrida, la opción se puede describir pero no se puede ofrecer con una
cifra. Es el siguiente entregable del área financiera.
07 — EL DESARROLLADOR
ROYAL MUUK — una visión que evoluciona con cada proyecto
Royal Muuk nace como una empresa con visión emprendedora, enfocada en
identificar oportunidades de desarrollo inmobiliario y crear proyectos que generen valor a
largo plazo. ARIES District es la nueva etapa de ese recorrido.
01
Origen
Guadalajara, México
Participación en el desarrollo y remodelación de diversos
proyectos residenciales y comerciales — viviendas, locales comerciales y departamentos.
Estas primeras experiencias consolidaron el conocimiento en planeación, construcción,
administración de proyectos y comercialización inmobiliaria.
BasePlaneación · construcción · comercialización
02
Expansión
Península de Yucatán
Ampliación del campo de acción hacia una de las regiones de
mayor crecimiento turístico e inmobiliario de México. La empresa incursionó en la compra,
desarrollo y comercialización de terrenos con alto potencial de plusvalía, fortaleciendo
su experiencia en la identificación de oportunidades estratégicas de inversión.
SueloCompra · desarrollo · plusvalía
03
Proyecto ejecutado
Hotel Folklore
Proyecto concebido en colaboración con constructores,
arquitectos y diseñadores especializados de la región. Reafirmó la capacidad de Royal
Muuk para coordinar equipos multidisciplinarios y materializar proyectos de alta calidad.
HotelCoordinación multidisciplinaria
04
Etapa actual
El Salvador · ARIES District
Un concepto que busca redefinir el desarrollo inmobiliario del
país mediante la integración de vivienda, deporte, salud, negocios y entretenimiento
en un solo ecosistema. Concebido desde su origen para convertirse en un referente
internacional.
2026Nuevo mercado
Una filosofía diferente
Royal Muuk entiende que construir edificios no es
suficiente. El verdadero objetivo es desarrollar proyectos que generen valor para
inversionistas, bienestar para sus residentes e impacto positivo para las
ciudades donde se establecen.
Nuestra fortaleza — el equipo de ARIES District
El mayor activo
de Royal Muuk no es únicamente la experiencia acumulada, sino la capacidad de reunir a
profesionales altamente especializados. Para ARIES District se conformó un equipo de expertos
nacionales e internacionales en las áreas clave del desarrollo.
Capital y finanzas
Brokers especializados en levantamiento de fondos de capital
Analistas financieros y de negocios
Especialistas en estrategia comercial y desarrollo de inversión
Proyecto y obra
Arquitectos con experiencia en proyectos de gran escala
Diseñadores especializados en arquitectura, interiorismo y urbanismo
Proveedores estratégicos de materiales, equipamiento y tecnología
Comercialización
Red de compradores nacionales e internacionales
Brokers especializados en comercialización inmobiliaria
Desarrollador
ROYAL MUUK
Estructuración del negocio, relación con inversionistas y dirección general del
desarrollo. Guadalajara → Península de Yucatán → El Salvador.
Administración de obra
MEXES
Responsable de la administración y control de todas las obras del conjunto:
presupuesto, contratación, control de avance y cierre, junto con la administración
de los recursos del proyecto.
Arquitectura y diseño
Julio César Sánchez Navarro & Alexis Robles
Autores del anteproyecto y del programa arquitectónico de ARIES District. Dirección de
diseño del conjunto, de las plantas tipo y de las cuatro etapas del masterplan.
Estructura del grupo
Función
Responsable
Alcance
Desarrollador
Royal Muuk
Dirección del desarrollo, estructura del negocio, relación con capital
Broker de fondo de inversión
Por designar
Colocación del fondo y relación con inversionistas institucionales
Administración de obra
MEXES
Presupuesto, control de costos, contratación y supervisión de las cuatro etapas
Arquitectura y diseño
Julio César Sánchez Navarro Alexis Robles
Anteproyecto, proyecto ejecutivo, dirección de diseño e interiores
Constructora
Por designar en El Salvador
Ejecución de obra civil con contratista local calificado
Proveedores
Cadena mixta MX–SV
Acabados, MEP, elevadores, fachada y equipamiento especializado
Comercialización
Red de brokers local
Preventa, venta y postventa con comisión escalonada por etapa
Administración financiera
Mexes y Merko
Administración de recursos del proyecto y de los fondos subsecuentes
Portfolio construido — Royal Muuk & Constructora ZEPTO
Obra entregada y en ejecución en Tulum,
México. Arquitectura residencial de alto valor con dirección de proyecto, control de costos y
comercialización internacional bajo un mismo grupo. Este es el track record que respalda
ARIES District.
30+Residencias desarrolladas
$45M+Valor de portfolio (USD)
$3.3MTicket más alto entregado
$1.7MTicket promedio
Caso destacado · obra en ejecución
Sky Garden
Del render a la estructura levantada. Es la prueba que un
comité de inversión pide de verdad: no una imagen bonita, sino la misma obra
fotografiada en construcción y terminada. Diseño, dirección de obra y control de
costos bajo el mismo grupo que desarrollará ARIES District.
3Niveles
TulumQuintana Roo
En obraEstatus
01 · Proyecto — render de diseño02 · Obra — estructura y losas en ejecución03 · Resultado — volumen terminado sobre la selva
Lo que este portfolio demuestra para ARIES District. El grupo ya opera el ciclo
completo — diseño, permisos, construcción, control de costos y venta internacional — en
producto de ticket alto: promedio de USD 1.7M por residencia y máximo de USD 3.3M.
El salto a El Salvador no es un salto de categoría de precio, es un cambio de tipología:
de residencia horizontal a torre vertical.
Lo que todavía pedirá un fondo institucional. La trayectoria ya está narrada, pero un
comité de inversión pedirá además la versión cuantificable: metros cuadrados construidos y
entregados por proyecto, años de operación de la sociedad, fotografías de obra terminada,
referencias de compradores y estados financieros auditados. Para el Hotel Folklore conviene
tener a la mano ficha técnica, fechas y rol exacto de Royal Muuk en el proyecto.
◆ Vista interna — reparto de utilidad
Esta sección no se muestra en la versión que ve el inversionista.
Participante
% sobre utilidad
Base y condición
Royal Muuk — desarrollador
Por definir
Sobre remanente después de pagar al inversionista
MEXES — administración de obra
Por definir
Honorario sobre costo de obra administrada + participación
Arquitectura y diseño
Por definir
Honorario de proyecto + participación en utilidad
Broker de fondo
Por definir
Comisión sobre capital colocado
Brokers de venta
3–5%
Sobre valor de venta, escalonado por etapa
Mexes / Merko
Por definir
Honorario de administración financiera
Definir antes de firmar con el primer inversionista. El orden de
prelación (waterfall) debe quedar escrito: primero el retorno del capital, después el
preferente, después el reparto. Si los porcentajes del grupo se pactan después de que
entre el dinero, la negociación se hace contra el desarrollador.
08 — ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO
Cómo se administra en todas sus etapas
Una sola estructura administra las cuatro etapas y, al cerrar cada una, el
remanente alimenta la siguiente. El objetivo de largo plazo es que ARIES District se convierta
en el fondo que financia los siguientes proyectos en El Salvador.
Etapa por etapa
Control de obra
Presupuesto base congelado antes de iniciar cada etapa
Control de avance físico contra avance financiero, semanal
Contratación por paquetes con concurso de al menos tres ofertas
Extras autorizados solo por escrito, a costo directo más margen pactado
Reserva de contingencia del 5% no disponible sin autorización del comité
Recursos
Administración financiera
Cuenta de proyecto separada por etapa: el dinero de una etapa no financia otra sin acuerdo
Recursos de compradores en fideicomiso o cuenta restringida
Reporte mensual de flujo, avance y desviaciones a inversionistas
Auditoría externa anual
Mexes y Merko como administradores de los recursos
Gobierno
Comité de proyecto
Comité con representación del capital y del desarrollador
Decisiones que requieren comité: cambios de programa, sobrecostos >5%, precios de lista, disposiciones del puente
Un solo informe mensual, un solo tablero de indicadores
Calendario de llamados de capital acordado desde el inicio
Continuidad
El fondo que sigue después
Al cierre de cada etapa, el remanente de utilidad — después de pagar al inversionista y
repartir al grupo — se reinvierte como capital semilla de la siguiente. Terminadas las cuatro
etapas, la administración del proyecto se convierte en la plataforma financiera que soporta
los siguientes desarrollos de Mexes y Merko en El Salvador. ARIES District no es
una operación aislada: es la primera pieza de una plataforma.
